短期固定金利型住宅ローンの返済中の対策。
読者の方から、次のような質問をいただきました。
いつもメルマガ「生活マネー ミニ講座」を読ませていただいております。
最近金利がジワジワ上昇してきており、住宅ローンを組んでいる者としま> しては「あまり上がらない！」と願ってしまうばかりです。
さて、メルマガで何度も取り上げていただいているのですが、住宅ローン の繰り上げ返済について、その考え方をもう少しメルマガで解説していた だけませんでしょうか？
固定金利選択型（5年もの）でローンを組んでいるのですが、この場合、今（安い金利）の時期に繰り上げ返済してしまった方がトクなのでしょうか？
それとも更新して金利が高くなってから繰り上げ返済した方がトクなので しょうか？
基本としては金利が高いものから繰り上げ返済をした方がトクだと言われていますが、金利が上がるまでコツコツ資金を貯めておいて、バーンッと返した方がいいのでしょうか？
ちなみに更新時期は2008年3月とちょっと先です。
このような不安を感じてらっしゃる人はとても多いと思います。
日銀が量的緩和政策を解除して、長期金利（10年物の国債の平均利回り）が上昇の兆しを見せ始めたとき、３年固定のローンを返済中の方が泣きそうな顔でご相談にこられたことがあります。
質問の方は、2003年に住宅をローンで購入。返済期間は明確ではありませし、当初５年間の適用金利が何％なのかもわかりませんが、2003年のローンなので、相当低い金利が適用されていると予想されます。
いずれにしても、５年後の2008年になると、そのときの金利動向を反映して改めてローン金利が設定されます。同じ５年固定を選択しても、市場金利が上がっていたら、現在よりも高い金利になる可能性があります。金利が上がることは、返済額が増えること。返済額が増えることは、家計が圧迫されること。
さて、この方、現在の低い金利で返済している最中に繰上返済をすべきか、５年後に金利が上がったことを確認して一気にバーンッと繰上返済すべきか、思案されてらっしゃいます。
どちらがいいかということは、どちらのほうが返済期間中に支払う利息の総額が少ないか、ということになります。元金はいずれにしても、借りたお金なので返済しなくちゃいけません。
実際に事例でみてみましょう。
金利2.0％（５年固定）、借入金3,000万円、30年返済でローンを組まれた人が、返済しはじめて３年経過後に200万円の繰上返済をした場合、６年目以降の金利が返済終了まで4.0％で推移したと仮定すれば、支払う利息の総額は1,660万円になりました。
この人が５年経過後に金利が4.0％に上がったときにバーンッと300万円（さきほどよりも２年間の貯蓄期間があるので繰上返済原資は増えているはずです）を繰上返済した場合、支払う利息の総額は1,364万円。
この場合は、高い金利が適用されたときにバーンッと繰り上げたほうがよさそうですね。
固定期間の終了時点で適用金利が何％の金利になるかは、今のところさっぱりわかりません。それによって、差額は異なるでしょう。また、金利の変更は次回だけではありません。30年も返済していると、場合によっては上がった金利が下がることだって考えられます。
ともかく、金利が高く、かつ、ローン残高がたくさん残っているときの繰上返済の効果が大きそうですね。
とまあ、ここまではご質問への対応でしたが、私自身としては、長期固定金利型への借り換えがいいと思っています。
長くなりましたので、この続きは、、、、、次回。
最終更新時間 2006年06月05日 07:30
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